尊龙新版人生就是博!

前几天邻居老王很懊悔地跟我说了一件事。他今年年初的时候着急提前还房贷，一次性还了30万块。当时他的想法特别简单，就是想减轻后期的利息负担。可到了现在，他才发现自己这个决定有点早了。因为这几个月，房贷利率一直在往下降，现在他的新房贷利率已经比之前低了好多。老王现在唯一能做的，就是后悔没有再等等。他说，如果能回到那个时刻，他一定会按照最新的政策再做决定。

老王的故事只是很多房主的缩影。从去年开始，房贷利率这个话题就一直在刷屏。今年新年刚过，这个话题又火了一遍。原因很简单，因为房贷利率又降了。而且这一次降幅特别大，很多人都在算自己能省多少钱。有人甚至开始后悔提前还房贷的决定。咱们今天就来好好聊聊这个事。

房贷利率为什么会降，这得从宏观经济政策说起。去年12月，中央开了一个经济工作会议。会议上明确提出，今年要实施适度宽松的货币政策。这句话听起来很抽象，但对咱们房主来说，翻译过来就四个字，钱会更便宜。货币政策变宽松了，说明政府要鼓励大家贷款消费，这样的话，各种利率都会下降，房贷利率自然也包括在内。

展开剩余86%

去年一整年，与房贷挂钩的5年期以上LPR到底降了多少呢。咱们看看数据。2024年年初，5年期以上LPR是4.2%。到了年底，已经降到了3.6%。这是什么概念？就是一整年一共下降了60个基点。这个幅度说大也大，说小也小。但对贷款几百万的房贷来说，这个幅度就意味着真真切切的钱。

来算一笔账。假设你贷款100万，分30年还，采用等额本息的还款方式。去年这个时候，你的利率是3.9%。现在，由于LPR的下调，加上银行对存量房贷的批量调整，你的利率已经降到了3.3%。这一降，你每个月的利息要少付300多块钱。300块钱听起来不多，但一年就是3600块，30年下来，那就是10多万块钱。这笔钱省下来，对很多家庭来说，够买一辆不错的车了。

这还不是最关键的。最关键的是，这个下降过程还没完。根据最新的消息，今年还有进一步降息的空间。央行已经在5月份的时候公开表示，会继续推进降息。业内的分析人士普遍认为，今年LPR很有可能还要下降60到100个基点。如果真的下降这么多，那咱们的房贷利率又要进一步下降。

这里面有一个很重要的概念，叫做重定价日。很多人对这个东西不太理解。简单说，你的房贷利率不是一成不变的。银行会定期重新计算你的房贷利率。按照过去的做法，这个重定价日通常是每年的1月1日，或者是贷款发放的那一天。每到重定价日，银行就会根据最新的LPR和你的合同条件，重新算一遍你的房贷利率。

但从去年11月开始，规则变了。现在你可以选择重定价周期。有三种选择，第一种是3个月调一次，第二种是6个月调一次，第三种是12个月调一次。这个权利很重要。为什么重要呢。因为在利率下降的阶段，周期越短越划算。你选择3个月调一次，就意味着一年有4次机会享受到LPR下降的好处。而选择12个月调一次，就只有1次机会。

很多人看到这个规则以后，就开始算账。到底选哪个周期最划算。有人甚至制作了一些"攻略"，教人们怎么选。不过这里面也有些风险需要注意。风险在哪里呢。如果有一天LPR开始上升，周期越短，你的房贷利率上升得也越快。咱们现在处于LPR下降的阶段，所以3个月一调看起来很划算。但保不准哪天政策就转变了，利率开始上升。到了那个时候，短周期就变成了负资产。这就是为什么有些理财顾问建议，剩余贷款期限比较短的，可以选择3个月调一次。如果剩余期限特别长，比如20年以上，就更稳妥一点，选择6个月或12个月。

咱们再看看1月1日这一天到底发生了什么。很多房主在那一天收到了银行的通知，说房贷利率调整了。如果你的重定价日是1月1日，那你在那一天就能享受到去年全年60个基点LPR下降的好处。也就是说，你之前的LPR部分下降了60个基点，加点部分保持不变。举个例子，假设你之前的房贷利率是LPR 60BP，也就是4.2%加60BP等于4.8%。现在LPR已经是3.6%了，那你的新利率就变成了3.6%加60BP，也就是4.2%。但这个例子里没有加点调整。实际上，银行在2024年10月还进行过一次批量调整，把大部分房贷的加点幅度统一调整到了LPR-30BP，也就是说加点是负的。这样的话，最终利率就更低了，变成了3.6?0BP，也就是3.3%。

这个3.3%的利率水平有多重要呢。要知道，三年前，很多人贷款的时候，利率都在4%以上。有的甚至接近5%。现在降到3.3%，这相当于是房贷历史上比较低的水平。而且，这还不是最低的。根据现在的趋势，未来还有可能进一步下降。有的机构预测，年底之前，存量房贷的利率有可能降到3.2%，甚至更低。

除了商业房贷，公积金贷款的利率也在调整。前面说了LPR和商贷，现在说说公积金。2024年5月的时候，央行已经把公积金贷款利率下调了25个基点。这个调整在2025年1月1日得到了全面落实。也就是说，所有在2024年5月18日之前办理的公积金贷款，从1月1日开始，都要按照新的更低的利率来还。5年以上的首套公积金贷款利率现在是2.85%，比原来的3.1%降低了25个基点。5年以上的二套房贷款利率现在是3.325%。

这对公积金贷款的人来说也是大好消息。有人算了一笔账。还是贷款100万、30年期的例子，公积金贷款的月供会从4270块降到4135块。看起来一个月只降了135块，但算到利息上，30年一共能节省4.85万块。这也是一笔不小的钱。

不过这里有个问题。有些人申请的是组合贷款，既有商业贷款，又有公积金贷款。这类人最近发现了一个有意思的现象。他们的商业贷款部分利率已经降到了3.3%或者更低，但公积金贷款部分的利率反而比商业贷款还高。这显然是不合理的。不过目前这个问题还没有被统一解决。有些地方的公积金中心可能会进一步降低公积金贷款的利率来调平，但目前还没有全国统一的动作。

说到这里，咱们再想一想，为什么利率一直在降。根本原因就是经济需要刺激。房地产作为国民经济的支柱产业，它的好坏直接影响到整个经济的走势。这几年房地产市场确实有点冷，新房销售不理想，很多开发商日子也不好过。政府的思路就是，通过降息来刺激购房需求，从而拉动房地产市场。对于已经有房贷的人来说，降息就意味着月供降低，手里的闲钱就多了。这些闲钱可能会用来消费，可能会用来投资，总之会流向经济的各个部分，这样就形成了一个正循环。

但这个过程中也有人吃亏了。谁吃亏了。就是那些提前还房贷的人。有些人在利率高的时候，着急提前还房贷，想着赶快减少利息负担。但他们没有想到，利率会下降这么快。等到利率真的降下来了，他们的选择权就没有了。他们提前还掉的那部分贷款，就再也没有机会享受低利率的好处了。

这也是为什么有些理财顾问现在建议，大家不要急着提前还房贷。在利率下降的周期内，贷款其实是一种比较划算的事。你可以用低利率的贷款来支持自己的其他投资。比如，你可以用节省下来的钱去做理财，或者去投资，获得的收益可能比房贷利率还高。这样的话，你其实是在套利。

不过这里面也有一个前提。前提是你必须保证自己的还款能力。千万不要因为利率低就借太多钱。如果你的收入不够，或者有其他的金融风险，还是应该保守一点，按时还房贷，不要冒太大的风险。毕竟，房贷是一个长期的承诺，一旦违约，后果是很严重的。

咱们再看看未来的趋势。根据央行和各个金融机构的预测，今年还有进一步降息的空间。有的分析人士甚至认为，今年可能会有50个基点以上的额外降息。这意味着什么。意味着LPR还会再降，咱们的房贷利率还会再低。有的机构甚至大胆预测，到了今年下半年，新增房贷的利率有可能逼近3%。存量房贷如果在下半年重定价的话，有可能降到3.2%。

这个数字有多低呢。对比一下就知道。三年前，房贷利率都在4%以上。五年前，房贷利率更高，有的甚至接近5%或者5%以上。现在降到3%多，这真的是一个历史性的低点。对于正在还房贷的人来说，这是天大的好消息。

但这个好消息也有个前提。前提是你的房贷是浮动利率。如果你当时签的是固定利率，那你就享受不到这个降息的好处。有些人当时为了求稳，选择了固定利率。现在看来，这个选择就不那么聪明了。有些人甚至在去年的时候，看到浮动利率已经比固定利率低了，就主动申请把固定利率改成了浮动利率。这样的话，现在他们就能享受到每一次的降息。

对于还没有买房的人呢。现在买房也是相当的划算。利率已经降到了这么低的水平，而且还有可能进一步下降。借这么便宜的钱去投资房产，这在历史上也是难得的机会。不过前提还是，你得有足够的收入来支撑房贷的还款。

最后咱们再总结一下。房贷利率降低是一个大的趋势。从去年到现在，利率已经下降了60个基点，而且还有可能进一步下降。对于已经有房贷的人来说，这意味着月供会降低，手里的闲钱会增加。对于想要买房的人来说，这意味着现在贷款很便宜，是一个上车的好时机。对于那些提前还房贷的人来说，可能会有一些遗憾。但这也是生活中的一部分。没有人能准确预测未来，所以每个人都是基于当时的信息来做决定。

说到这里，你现在怎么想。你是不是也有房贷。如果有，你有没有感受到利率下降带来的好处。你是选择等着利率继续下降，还是打算提前还贷。还是说，你正在考虑买房，被现在这么低的利率所吸引。无论你现在的情况是什么，欢迎在评论区分享你的想法。咱们一起讨论这个关系到每个家庭钱袋子的话题。你的经历和想法，可能会对其他人有帮助。

温馨提示：以上内容资料、素材均来源于网络，本文作者无意针对，影射任何现实国家，政体，组织，种族，个人。相关数据，理论考证皆来源于网络资料，以上内容并不代表本文作者赞同文章中的律法，规则，观点，行为以及对相关资料的真实性负责。以上文章仅供参考，具体信息还是以官方通告为准。本文作者就以上或相关所产生的任何问题概不负责，亦不承担任何直接与间接的法律责任。

发布于：江西省